银行的“房事”多起来了

房产中介行业壁垒当前还可以说停留在小西服加电动车的阶段,长期租赁市场得到快速发展

摘要:市场敏感
银行在住房租赁市场的此番运作,既是对多主体供给、多渠道保障、房住不炒等楼市住房新理念的践行,也是一种创新尝试。
众所周知,房产中介行业壁垒当前还可以说停留在小西服加电动车的阶段,诚信堪忧,口碑不彰,从业人员往往自己也不知道自己接下…

核心提示:长期租赁市场又起波澜。近日,中国建设银行广州住房金融服务中心开业,标志着建行广东省分行“不动产财富管理”创新业务的办理有了明确的落脚点。2018年1月,建行广东省分行在国内首创“不动产财富管理”业务,俗称“存房”业务,目标直指盘活家庭闲置住房、解决长租痛点问题。在租购并举的住房制度设计下,长期租赁市场得到快速发展。随着房地产企

  市场敏感

长期租赁市场又起波澜。近日,中国建设银行广州住房金融服务中心开业,标志着建行广东省分行“不动产财富管理”创新业务的办理有了明确的落脚点。2018年1月,建行广东省分行在国内首创“不动产财富管理”业务,俗称“存房”业务,目标直指盘活家庭闲置住房、解决长租痛点问题。

  银行在住房租赁市场的此番运作,既是对“多主体供给、多渠道保障”、“房住不炒”等楼市住房新理念的践行,也是一种创新尝试。

在租购并举的住房制度设计下,长期租赁市场得到快速发展。随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场,融资难的瓶颈不断被突破。比如,自2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”之后,资产证券化、债券等融资大门打开,多家房企和长租公寓品牌密集发布融资计划。另外,银行等金融机构也持续发力,通过与房企合作甚至直接下沉到租赁新业务等方式为租赁市场带来更多融资。

  众所周知,房产中介行业壁垒当前还可以说停留在小西服加电动车的阶段,诚信堪忧,口碑不彰,从业人员往往自己也不知道自己接下来还可以干几年还是几个月。而商业银行则是公众心中的“金牌”企业,其信誉度仅次于政府。政府有关部门的严格监管又给其加了一道信用背书。尤其四大国有商业银行早已深得民心,网点最多,下沉很深。倘若房产中介机构可以借商业银行的品牌和信誉为其开路,效果自然判若云泥。以往我们可以看到的两者最紧密的合作,是在于房产中介撮合成交时,顺带对银行贷款业务等个人金融业务的推荐。最近,可以看到双方一些新的尝试。

建行广东省分行推出“不动产财富管理”创新业务,被业内看作住房租赁领域具有重要意义的一步。“充分发挥国有企业的引领和带动作用,搭建市场化、专业化、规模化的国有专业化住房租赁平台,从增加供应房源、完善租赁住房建设和运营、提升监管与服务等方面,加快培育和发展住房租赁市场,使国有企业成为租赁行业的‘压舱石’和‘稳定器’。”建行广东省分行租赁业务负责人在接受《中国建设报•中国房地产》采访时表示。

  先行者仍然是建行。上个月底,建行珠海分行在珠海正式推出“颠覆性”住房租赁业务。进银行不但可以存钱,还可以“存房”。银行通过对房主手中闲置房产的收益权进行评估并提供财富管理服务,联合专业房产中介,将企业房源、公共住房、个人房源全部上线,构建完整的住房租赁供给平台,有效满足本地及外地来珠人员的住房租赁需求。建行一次性向业主支付未来3至10年的房租,最高房租可高达100万元,帮业主一次性实现未来住房收益。银行收房的门槛也颇具诚意:产权清晰,面积30-120平方米,楼龄15-20年。加上之前建行在上海、深圳等地的陆续试点,运行成熟后,这一新型财富管理方式有望被建行其他分行或者其他银行复制与跟进。

●“存房”新模式

  国有大型商业银行在住房租赁市场的此番运作,既是对“多主体供给、多渠道保障”、“租购并举”、“房住不炒”等楼市住房新理念的践行,也是利用金融手段服务社会的一种产品创新尝试。折射出新形势下银行围绕房贷相关业务战略布局的转变。对于房产中介来说,银行依托自己的技术及渠道优势,可以为其提供资金结算、金融服务、住房租赁服务平台、个人不动产资产管理等服务,最重要的是赢得银行的信用背书。而对于银行来说,看重的是房产中介在其住房租赁服务平台注册公司和经纪人用户,并发布房源。房产中介带来的传统客源在其住房租赁综合服务平台上完成支付、网签、备案等交易环节,同时银行将对其提供个人住房租赁贷款等丰富的个人金融服务。

在租购并举的住房制度设计下,租赁市场迎来快速发展期。但当前居民租房还存在诸多痛点,比如租房不能平等地享受社会公共服务;租期短、租金涨,租客权益不能得到充分保障;假房源、黑中介让百姓安全感缺失;与租房质量相关的服务不足等。租赁市场要实现进一步发展,这些问题需要逐步厘清,而随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场,将加速行业洗牌,为解决这些问题提供契机。

  只是两者的合作,基于两者禀赋与地位之差别,也是可以理解的坎坷不断。早在数年前,银行与房产中介便已存在贷款类个人金融之外的其他业务合作,例如房产交易环节由银行代收代付现金的资金监管。只不过受限于房地产市场大势或买卖双方的意愿,并未强制推行开来。2016年,上海等地的银监曾经针对房产中介贷款推荐业务的“包装”造假等频发乱象,专门给辖区银行个人金融业务划出过房产中介“黑名单”,来净化房地产交易市场。

今年1月,建行广东省分行在国内首创推出“不动产财富管理”业务,俗称“存房”业务,并在广州试点运营。据了解,为了开展这一新业务,建行旗下的广东建融住房租赁服务有限责任公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司合资设立了广州建方房屋租赁管理有限公司,目前已正式入驻广州住房金融服务中心,负责专业运营“不动产财富管理”及租赁业务。

  最为关键的是,技术上并无多少真正含金量的房产中介业务,还没有真正感兴趣或者说愿意切入的银行。以往有中信银行等个别银行曾经闯入,吓傻了一批中介的同时,却无疾而终自行退出。具备开展房产中介业务基本条件的银行,凭借其在老百姓心目中的地位与无处不在的网点,真要取代房产中介,颠覆这个行业恐不需多时。只看监管觉得有没有必要,银行自身会觉得带来那些好处,以及带来哪些负面影响。姿态较高的银行,现阶段“不屑于”视房产中介为对手,使得房产中介尚能有一丝生存空间。

“建行具备独有的造价评估专业优势,房东提出‘存房’需求后,我们可以对其房产未来3年~10年租金收益进行专业评估。房主认可之后,我们再撮合房主和建方公司达成住房长租权交易,由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金,然后负责出租及租后管理。在交易期满后,建方公司会将房产归还给房主。”建行广东省分行副行长吴集荣向记者介绍。

  房产中介的竞争早已呈现“红海”景象与头部效应,而与具有良好内在信用基础、外部资源广泛以及市场竞争不大的商业银行合作,完全是值得开发的一片“蓝海”。而对于苦“房事”久矣的普通民众来说,不管是现在的租房还是将来的购房,能选择在由银行牵头发起设立的相关平台上进行操作,自然会比单独与现阶段口碑堪忧的房产中介打交道要省心许多。从这个角度去看待两者的合作,想必也是一件喜闻乐见之事。

“建行推出‘存房’业务的目的是从供给侧入手,创新长租房源供给模式,激活社会上存量闲置房源,解决长租痛点问题。在该业务中,建行担当资源整合者和金融服务的角色。”建行广东省分行租赁业务相关负责人介绍,该业务有助于推动房地产行业去杠杆、抑制住房的金融属性和投资属性、回归“房子是用来住的”本源,既解决了家庭不动产的流动性问题,也为房主、租客提供综合金融服务,创新了家庭财富管理业务模式。

  (作者系上海高校教师、博士研究生)

建行广东省分行租赁业务相关负责人在接受记者采访时表示,在“不动产财富管理”业务中,建行广东省分行是不动产财富管理服务的提供者、住房长租交易的撮合者、住房租赁市场金融产品服务的提供者,目前提供的房屋长租收益评估和撮合服务都是免费的。“我们目前只在广州住房金融服务中心办理相关租赁业务,下一阶段会逐步在广州地区增加网点。”

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该负责人强调,在这项业务中,建行最大的收益是获得客户。大部分有房客户属于优质客户,来办理“存房”业务时,建行通过为其提供服务从而获得优质客户。据介绍,目前,建行广东省分行已累计受理了394笔“存房”业务申请、储备了614套房源。

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● 政企银合作新平台

建行广东省分行租赁业务相关负责人介绍,该行广州住房金融服务中心是首家综合性住房金融业务中心,一改以往以按揭为主的服务模式,不仅为与住房有关的金融业务提供“全景式”和“一站式”服务,还肩负着住房指数发布等功能。

“有住房金融需求的客户,无论是传统的个人按揭,还是租房、存房、理财等相关金融服务,只需带上相关证件和资料,都可在我们中心一站式办理。”该中心有关工作人员介绍,中心还将引入装修设计、智能家居、物业管理、卫浴洁具、家具家电等住房产业链上下游服务资源,提供更多安居增值服务。

事实上,从2017年11月宣布进军住房租赁市场以来,建行广东省分行就积极以金融手段推进住房租赁市场建设,并且动作频频。除近期推出创造住房租赁全新模式的“不动产财富管理”业务外,还积极搭建政企银合作新平台。

目前,广东省19个地市政府已与建行开展合作、共建住房租赁系统平台,帮助企业、个人和政府主管部门解决信息不对称问题,并提供万亿元授信推动全省住房租赁市场发展,合作企业已超过200家。佛山等6个城市的政府监管平台、广州等地13个企业租赁服务管理平台和交易服平台已相继上线。

“平台涵盖了住房租赁监管、住房租赁服务共享、企业租赁服务管理、住房租赁监测分析、政府公共住房服务5大系统,真正实现了全平台支撑、全链条服务。平台具有很强的开放性和共享性,支持政府、房东、租客、经纪人、租赁企业、城市运营、平台运营、银行等监管和所有交易服务主体的功能以及接口开放,能够提供房源真实性和参与主体真实性联网核查。”上述负责人表示。

除了传统融资支持外,建行广东省分行还发起成立了500亿元规模建信住房租赁发展基金,倡议成立“广东住房租赁产业与金融研究院”,筹建广东住房租赁安居产业联盟。同时,该行搭建的CCB建融家园APP平台已发布租赁房源超过14000套。

据介绍,筹建中的广东住房租赁安居产业联盟将整合住房租赁产业链各方资源,充分利用各级政府部门、商业银行、房地产企业、住房租赁行业协会、租赁衍生服务公司等多种渠道,为住房租赁运营企业及租户提供全生命流程综合服务,进一步完善租购并举的住房制度。

● 回归“房子是用来住的”本源

“当前,房地产租赁市场发展最大的问题就是处于一个有政策、有市场和有需求但供给相对不足的状态。之前的房地产租赁大部分是以C端供给为主,真正具有实力的B端供给相对有限。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,其中最主要的原因是我国房地产的租售比不平衡,房地产所获得的租金收益与其售价相比差距过大。这也是导致过去租赁市场发展缓慢的一个原因。